Cómo se hace una tasación inmobiliaria oficial
Las tasaciones inmobiliarias son fundamentales para determinar el valor de mercado de una propiedad.
Estas valoraciones son esenciales en una variedad de situaciones, desde la compra y venta de inmuebles hasta litigios legales, separaciones, herencias o simplemente para conocer el valor actual de un bien.
Le explicamos detalladamente cómo se hacen las tasaciones inmobiliarias, los factores que afectan al valor de una propiedad y las metodologías utilizadas por los tasadores oficiales.
Qué es una tasación inmobiliaria?
Una tasación inmobiliaria es la valoración objetiva del precio de mercado de un inmueble en un momento determinado.
Este proceso lo lleva a cabo un profesional llamado tasador, que puede ser un perito independiente o parte de una empresa de tasación.
Las tasaciones inmobiliarias pueden ser oficiales (válidas para procesos legales y judiciales) o informales (valoraciones orientativas).
Las tasaciones oficiales son necesarias en situaciones como:
- Compra o venta de una propiedad: para asegurar que el precio de venta es acorde al mercado.
- Herencias y separaciones: cuando es necesario repartir bienes entre varias partes.
- Litigios: cuando es necesario determinar el valor de un bien en un contexto judicial.
Factores clave para realizar la tasación de un inmueble
Cuando se realiza una tasación de inmueble, se tienen en cuenta múltiples factores que afectan el valor final. Estos factores incluyen:
- Ubicación
La ubicación es uno de los aspectos más importantes en cualquier tasación.
Propiedades ubicadas en zonas céntricas, bien conectadas o en áreas de alta demanda, suelen tener un valor más alto que las ubicadas en áreas periféricas o menos desarrolladas.
Factores como la cercanía a servicios, transporte público, áreas verdes o zonas comerciales influyen en el valor de la propiedad.
- Características del Inmueble
Las características específicas del inmueble, como su tamaño (superficie construida y útil), distribución, número de habitaciones y baños, la calidad de los materiales de construcción, el estado de conservación, la orientación y la eficiencia energética, juegan un papel crucial en la valoración.
- Estado de Conservación
El estado general de la propiedad, incluyendo el desgaste del edificio, la necesidad de reparaciones, el estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería, puede aumentar o reducir considerablemente el valor del inmueble.
- Antigüedad
La antigüedad del inmueble también es relevante. Los edificios nuevos o reformados suelen tener un valor más alto que aquellos que requieren trabajos de modernización o reparación.
- Comparables en el Mercado
El método de comparación es una de las técnicas más comunes en la tasación inmobiliaria.
El tasador analiza inmuebles similares en la misma zona que hayan sido vendidos recientemente para calcular el valor de la propiedad en cuestión.
Este método es muy utilizado por su simplicidad y precisión, siempre que se tengan en cuenta comparables adecuados.
- Demanda del Mercado
La situación del mercado inmobiliario en el momento de la tasación afecta al valor final. Un mercado en auge, donde la demanda de propiedades es alta, suele incrementar los precios, mientras que en mercados recesivos los valores pueden bajar.
- Aspectos Legales
El estado legal de la propiedad es fundamental.
Aspectos como la existencia de cargas hipotecarias, problemas con las escrituras, disputas legales, regulaciones urbanísticas y la titularidad de la propiedad pueden influir en el valor final.
- Factores Externos
Elementos externos como ruidos, polución, vistas, seguridad del barrio y posibles desarrollos urbanísticos también pueden influir de manera positiva o negativa en el valor de la propiedad.
Pasos para realizar una tasación inmobiliaria
1 . Recopilación de información
El primer paso en cualquier tasación es recolectar toda la información necesaria sobre el inmueble, lo que incluye planos del inmueble, documentación legal, detalles sobre las características y estado de la propiedad, y datos del mercado local.
En casos de tasaciones oficiales, la información legal debe estar completamente actualizada y revisada.
2. Visita al inmueble
El tasador realiza una inspección detallada de la propiedad, lo que incluye tomar medidas, revisar el estado de las instalaciones, la distribución de los espacios, y otros detalles relevantes. Además, el tasador observa aspectos del entorno, como la accesibilidad, la calidad del vecindario y el estado de las áreas comunes si se trata de un edificio.
3 . Análisis del Mercado
El siguiente paso es analizar el mercado inmobiliario local.
El tasador buscará comparables (testigos) en la misma zona, es decir, propiedades similares en tamaño, características y ubicación, que se hayan vendido recientemente o estén a la venta.
4 . Aplicación de Métodos de Tasación
Existen varios métodos utilizados por los tasadores para calcular el valor de un inmueble, entre los que destacan:
- Método de comparación: se basa en comparar el inmueble con propiedades similares en la zona.
- Método del coste: se calcula el coste de construcción actual del inmueble, descontando el desgaste y añadiendo el valor del suelo.
- Método de capitalización de rentas: se utiliza en el caso de inmuebles que generan ingresos, como los alquileres, calculando su valor en base a los ingresos que pueden generar.
5 . Elaboración del Informe
Tras recopilar toda la información y aplicar los métodos de valoración, el tasador elabora un informe detallado que contiene toda la información recopilada, los métodos utilizados y una explicación fundamentada de la tasación final del inmueble.
Si es una tasación oficial, el informe se ajustará a las normativas vigentes y será válido para procesos legales.
6 . Ratificación en Juzgados (si es necesario)
En situaciones donde la tasación debe ser defendida en un tribunal, como en casos de divorcios o herencias, el perito judicial encargado de la tasación deberá estar disponible para ratificar el informe ante los juzgados, explicando y defendiendo su trabajo ante el juez.
Tipos de tasaciones inmobiliarias
Las tasaciones inmobiliarias varían dependiendo del tipo de propiedad y la finalidad de la valoración, siendo los tipos más comunes:
- Tasación de Vivienda: la tasación más común y solicitada, utilizada en procesos de compra, venta, herencias y divorcios.
- Tasación de Local Comercial: valoración de inmuebles destinados a uso comercial, como tiendas, oficinas o almacenes.
- Tasación de Naves Industriales: incluye propiedades destinadas a la industria, fábricas o almacenes, y requiere un análisis especializado.
- Tasación de Terrenos: tanto rústicos como urbanos, la tasación de terrenos tiene en cuenta su ubicación, superficie, usos permitidos y el potencial de desarrollo.
- Tasación de Solares: se realiza en terrenos edificables y se valora su capacidad para desarrollar proyectos inmobiliarios.
- Tasación de Inmuebles Especiales: hoteles, hospitales, centros comerciales y otras propiedades que requieren un enfoque especializado
Cuándo se necesitar una tasación Urgente
En ocasiones, los clientes pueden necesitar una tasación urgente, que requiere rapidez sin comprometer la calidad.
Esto puede suceder en casos de:
- Divorcios o separaciones urgentes
- Procesos de herencia acelerados
- Disputas legales que requieren presentación rápida en juzgados
En VALTASA, entendemos que la rapidez no debe estar reñida con la calidad, por lo que ofrecemos tasaciones urgentes sin sacrificar la precisión y el cumplimiento normativo.
¿Cómo escoger un buen tasador inmobiliario?
Escoger un buen tasador oficial es fundamental para garantizar que la valoración sea precisa y pueda sostenerse en situaciones legales.
Algunas cualidades que debe tener un tasador son:
- Acreditación oficial: el tasador debe estar debidamente registrado y contar con la capacitación y certificaciones necesarias.
- Experiencia: un tasador con experiencia en el mercado local y en tipos de inmuebles similares será más capaz de ofrecer una tasación precisa.
- Imparcialidad: el tasador debe ser completamente imparcial y objetivo, asegurando que el informe no esté influenciado por ninguna de las partes.
- Capacidad de ratificación judicial: en casos judiciales, es crucial que el tasador sea también perito judicial, para poder defender el informe en los tribunales si es necesario
Las tasaciones inmobiliarias son un proceso clave en muchas transacciones y disputas legales.
Para realizarlas correctamente se requiere experiencia, conocimiento del mercado, y la aplicación de técnicas y métodos de valoración adecuados.
En VALTASA, ofrecemos servicios de tasación oficial para todo tipo de inmuebles, respaldados por perito judicial capacitado que puede ratificar sus informes en los juzgados si es necesario.
Ya sea que necesite una tasación para una compraventa, una herencia, una separación o cualquier otro propósito, podemos garantizar que obtendrá un informe detallado, justificado y real.
Si necesita una tasación inmobiliaria profesional, no dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener una valoración de su inmueble justa y confiable.
Nuestros informes de tasación de vivienda son oficiales y están certificados por Perito Tasador Judicial Inmobiliario acreditado
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